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美国房价走势的警示:只要是泡沫必然会破灭

发布日期:2009-01-23  2009-01-23日文章 2009年精华 2009年01月精华
美国房价走势的警示:只要是泡沫必然会破灭
  国际金融危机的实际破坏力和心理影响力,出人意料。而这一切的源头,却是美国泡沫的破灭。虽然远隔重洋、经济环境悬殊,但中美两国的房地产市场,却有某些相似之处,而且本轮美国房价下调时间早于国内约两年,这对于我国房价的走势多多少少有些借鉴和启示。

  先说美国(楼市博客)吧。二战后,在巨大的刚性需求支持下,美国住房市场持续繁荣了20年左右。步入1970年代,在新增自住需求日益下降的情况下,美国政府和华尔街金融机构不断地通过金融创新,为房地产市场注入流动性,降低购房成本,从而使美国楼市又保持了30多年的螺旋式上升,成功避免了类似德国或日本的房地产衰退。

  二战以来,美国楼市经历了五个周期性波动,平均12年左右调整一次,每次的低谷期约两年。1992年开始,美国房价开始了一轮为期十几年的持续增长,时间之长为历史所罕见。其间,2000~2001年受限于网络神话破灭和“9#zhPoint#11事件”,楼市增幅有所下滑,但低迷程度远小于其他几次低谷期。

  美国标普公司的十大城市房价指数2006年6月达到最高点,其后开始回落,开始几个月是不足1%的月度负增长,2007年的部分月度跌幅扩大至1%以上,2008年10月下跌幅度进一步提高至2.1%,同比2007年10月下跌19.1%,比2006年6月最高点下降24.86%——这么大的跌幅为二战之后绝无仅有。这表明,美国房价从2006年下半年下跌以来,情况越来越糟,并且目前仍不知还会跌多久、跌多深。

  接下来,观察一下我国楼市与房价的演变情况。由于市场化水平很低,1998年住房制度****以前的楼市周期并不明显,且没有很大的研究价值。1998年之后,我国楼市持续增长,尤其是2003~2007年,市场繁荣,房价渐渐偏离正常轨道,部分城市出现房价泡沫。我国这轮房价增长,在时间上与美国基本同步,房价涨幅则远超美国,但考虑到我国住宅市场的繁荣主要由刚性需求支撑——与二战后美国楼市“黄金20年”相似,所以我国的房价泡沫明显小于美国。

  然而,只要是泡沫,必然会破灭,区别在于破灭的时间点和方式。2007年第四季度开始,我国房地产市场出现调整的迹象,2008年上半年,全国房屋成交量明显下滑,而房价顽强地坚持在高位,直到2008年8月,全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅才由正逆转为-0.1%,表明全国房价正式出现“拐点”。接下去,9月、10月、11月、12月房价环比增幅依次为-0.1%、-0.3%、-0.5%、-0.5%,房价下跌呈加速趋势。

  那么,2009年乃至今后两年中国房价走势若何?美国房价此次下跌幅度这么大,除了泡沫本身,还与金融体系整个溃不成军和经济衰退有关。同样,我国房价走势也受国内外经济下行的影响,可以预料,今后两三年,我国经济都将为“保八争九”而苦战,房价想要止跌回升,压力甚大。美国房价至今已下跌二年半,还看不到底部,我国房价才下跌五个月,想要回暖,何其难。笔者的看法是,2009年我国房价指数部分月份的跌幅将扩大至1%以上——与美国下跌的第二年(2007年)相似,由于我国房价泡沫小于美国,月度跌幅不太可能超过2%(部分城市除外);之后,房价跌幅将减小,并步入盘整阶段,那将是2010年的事了。

  (杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长)

来源:
http://house.people.com.cn/GB/98352/8716415.html

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